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作者:admin    发布于:2020-07-27 12:14    文字:【】【】【
摘要:首页≈盛图登录≈首页 主管qq-71872511 2018年,是港交所这10年里最人丁兴旺的一年——全年共有207家公司在港交所IPO上市,募集资金总额(含股东售股)为2778亿港元,全年IPO上市数量和...

  首页≈盛图登录≈首页主管qq-718725112018年,是港交所这10年里最人丁兴旺的一年——全年共有207家公司在港交所IPO上市,募集资金总额(含股东售股)为2778亿港元,全年IPO上市数量和筹资额均位居全球第一。

  其中在7月12日这天里,有8个公司上市。锣从1个增加到了4个,敲锣时间从9点提早到了8点半,每家公司还被限定最多只能在台上拍照5分钟。

  这207家上市企业里,有6家内地房企。这个数字看起来很小,但相比2017年的0家,2016年的4家,却也已是热闹的一年。

  2018年刚开年,正荣地产率先敲响了今年房企IPO第一钟,这一年,正好是正荣集团成立20周年,正荣集团董事局主席、总裁欧宗荣用这样的方式为正荣庆生,也算别有意义。

  而客观而言,正荣也确实到了该上市的时候——在2017年的行业TOP20房企里,撇掉主动退市的万达集团,只有两家企业还未上市,一家鲁能,另一家就是一家正荣。鲁能当时已经有广宇发展这个壳等着,而销售规模已经突破700亿的正荣,则是两袖一清风。

  2017年9月26日,正荣地产向港交所提交IPO申请。在12月28日公布的香港首次公开募股计划里,正荣表示公司拟发行10亿股股份,建议招股价每股3.4至4.08港元,最多募集资金40.8亿港元。而到了上市前的2018年1月15日,正荣地产PO配发结果显示,其上市股份发售价最终厘定为3.99港元,获得的全球发售所得款项净额为38.43亿港元,且在香港和国际发售的初步可认购股份都获得了超额认购。

  第二个敲钟的弘阳地产,就是赶巧凑了7月12日这一天的大热闹。当天上市的8家企业里,5家属于新经济范畴,其中互联网企业2家,泛娱乐2家,车联网1家。而弘阳地产,是其中传统行业的代表。

  虽然弘阳是江苏企业,但弘阳的老板曾焕沙,也是个福建人,他的老家南安水头龙凤东泉村和欧宗荣的故里莆田市东峤镇汀塘村,相距仅约130公里。

  但从知名度来上说,两人相距则不小。如果不是上市,这家已经成立了22年的江苏地产公司,为人知晓的时间可能还要再往后延一延,因为它的布局,确实有些太专了——招股书里显示,弘阳储备的项目中有39个位于南京、14个位于苏州,8个位于常州、徐州、合肥和重庆等城市。而长三角区域近两年调控的加码,加上其招股书中波折的营收与利润额,令这家房企在上市前遭受了不小的风险质疑。

  但弘阳自己并不担心,甚至还未上市,公司就在2018年3月时喊出了2020年要实现千亿规模的口号,并从旭辉、泰禾、新城等挖来九大高管,在地产圈掀起了一轮空前的“挖人大战”。要知道,这家企业2017年的销售额仅为178.1亿元人民币。

  投资者显然也担心吃下这块大饼会消化不良,弘阳地产原定的全球发售股份数目为8亿股,其中国际发售90%,香港公开发售10%,每股发售价格2.18港元至3.18港元,总体融资规模在17.4亿~25.4亿港元之间。但最终,香港市场只认购了计划的18%,股份重新分配至国际发售,最终每股以2.28港元定价,合计集资净额约17.124亿港元,低于原定的筹资预期。

  但从上市首日的表现来看,弘阳地产却是年内唯一一个收盘价>开盘价>发行价的。

  美的置业发家于佛山,和碧桂园是老乡,其名气不用多说,毕竟背靠有美的集团,在上市前其经营范围就已经遍布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及中国西南5个区域。

  而大发地产,则又是一家“扎根长三角”的区域型房企,截至2018年6月30日,其拥有由29个项目组成的多元化组合,包括24项住宅物业、4栋商业综合楼及1个办公楼层。其中5个项目位于上海,而24个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。

  再看看销售额,美的置业2017年的销售额是507亿元,而大发地产,是43.2亿元,这二者的差距,比上面一对福建老乡要大得多。

  大发地产的鸿鹄之志,也是大大突破了弹房君这等燕雀地球人的想象力的——2018年2月,原执行董事廖鲁江加入大发,担任执行董事兼首席执行官。入职一个月后,廖鲁江于公开场合提出了大发地产冲击千亿的计划,以及5年达到3000亿元的目标。

  虽然名气、规模差距悬殊,但在认购方面,两家公司却遇到了同样的香港公开发售部分认购不足的情况。美的最终分配至香港公开发售的发售股份数目为456.6万股,相当于根据香港公开发售初步可供认购的发售股份总数约25.37%,而大发为645万股发售股份,占香港公开发售项下初步可供认购发售股份总数约32.25%。

  最终,开盘首日,从预期的落地性来说,大发更胜一筹——美的置业早前原定招股价格介于每股17港元~21.5港元,集资额最多44.51亿港元,但最终锁定的发行价为招股价区间下限,即17港元/股,实现募资净额29.17亿港元,且首日破发开盘,绿字收盘。而大发地产的每股股份发售价原定介于3.28港元至4.98港元,最高筹资8.45亿港元。最终大发地产发行价定为4.2港元,集资净额约7.4亿港元,上市首日平开平收。

  2018年最后2个月里上市的另外2家房企,就真的是小可爱本企了,甚至可以称之为迷你。它们就是1992年成立于河南许昌的恒达集团,和2003年成立于广东惠州的万城控股

  从官网来看,恒达的项目,只布局在河南省内的郑州、许昌、长葛、禹州、鄢陵,万城控股的项目,则铺得广一点,惠州、天津、河南驻马店。前者2017年营收15.5亿元,后者9.73亿元。

  相比那些6000亿销售额,3000营收额的行业大鳄来说,这两家企业,就犹如沧海一粟。一些新股研报明确写到:超小型内房股,吸引力不大。

  与之相配的,他们要的募资额也不高。根据各自的招股书,登录≈首页恒达集团的每股招股价为1.02-1.4港元,集资最多4.2亿元,最终发售价为每股1.24港元,所得款项净额3.13亿港元;万城控股的招股价区间为1.07-1.33港元,最多募集港币2.49亿元,最终每股发售股份的发售价定为1.2港元,实现集资净额1.91亿港元。

  但上市当天,万城控股的表现却超乎预期,首挂开1.27港元/股,收盘报1.26港元/股。而恒达集团以0.99港元/股破发,收盘时每股报1.13元。

  值得一提的是,这已经是恒达集团第4次冲击IPO了——其在2005年的时候,就曾有意借壳焦作鑫安实现国内A股上市,而后又有过两次冲击港股未果的遭遇。最终在13年后,终于圆梦。

  换眼2018年的A股市场,继续保持着自2010年4月以来,就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的纪录。8月,万达商业的第一份对赌宣告失败,9月,已经怀揣回A梦14年的首创置业撤回建议A股发行申请,从A股登陆战变成了A股放弃战。而还在坚持排队的房企只剩万达、首页≈盛图富力和金辉。

  虽然香港的投资者2018年普遍不爱买内房股的账,但从悬殊的规模中可以窥见房企对上市的极度渴望。

  一是区域型房企的生存危机加剧。把鸡蛋放在同一个篮子里的布局战略,往前看面临着市场被调控、需求被收缩的风险,而往后看,大型房企的布局已经遍布一到五线城市,激烈蚕食本地房企的本地份额。保守的结果,大概率是可抢到的蛋糕越来越小,进而自我收缩至规模,而激进,走出去,才有活路。

  而要扩张,就需要有资金。从上述几家新兵的净集资额分配比例来看,各家都把在金额的大比重部分放在了现有物业开发建设上,或者是未来项目的获取与发展。

  比如弘阳地产在上市后,就快速进行了两次收购。一次为8.68亿元收购开封24.3万平住宅物业开发项目,另一次为16.37亿元从厦门英泰富收购其持有的名流置业武汉有限公司55.25%股权。此外,自7月12日登陆香港资本市场之后,弘阳地产也快步进行土地获取,两个月里就已在湖州、佛山、扬州、南通等地拿下5宗地块,总交易金额约31.76亿元。

  而第二个关键,就在于偿债压力。2018年上市的6家房企,钱袋都比较吃紧。

  正荣地产在2017年年底的时候,净负债率为336.52%,净资产负债率高达770.6%。此外,根据当时的IPO申请显示,2014年时,正荣流动负债为252.15亿元,到2017年中,流动负债已经达到了601.39亿元,总负债为848.93亿元。截至到2017年7月底,正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还,163亿元在第二年偿还,52亿元在三到五年偿还。短期债务的比例压得正荣喘息困难。

  另一个规模相当的美的置业,截至2018年6月30日,美的置业借款余额为364.83亿元,较2017年末的借款余额321.45亿元增加43.38亿元,超过公司2017年末的净资产148.59亿元的29.19%。2015年公司净负债率为741.50%、2016年净负债率为928.01%,2017年时净负债率回落到180.07%。但到了2018年3月时候,又回升至181.4%。

  净负债率=(有息负债-货币资金)/归属母公司股东权益

  哪怕另外几个小型,甚至微型房企,负债水平也都远高于行业平均负债率水平。

  招股书显示,大发地产2015-2017年净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%,虽然2016年的净资产负债率同比有所下降,但这一数据到了2017年猛增了120.8%。上市前夕,截至2018年4月30日,大发地产净资产负债率为235.6%。

  而恒达集团,2015年,其净资产负债率达677%,2016年达至762.7%,超行业整体负债水平近10倍。到了上市前的4月30日,虽然数字降至340.4%,但仍处于较高水平。

  在上市成功拿到集资之后,偿还债务也成了这几家公司的首要任务。除了美的置业和恒达集团没有披露将把资金用于偿还贷款,其余企业大部分都将30%的集资额用于还贷,而万城控股的还贷额占比更是高达52.3%。

  另外,据统计,2018年新上市的这6家房企,上市后共有12次发债再融资。但12次再融资集中在正荣地产、弘阳地产2家上,其余4家上市后暂无再融资动作。

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